מה כולל בתוכו הסכם פינוי בינוי?

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד הענפים המדוברים ביותר בתחום הנדל"ן.

בין הפרויקטים המוכרים אפשר למצוא את תמ"א 38, שמטרתו המרשמית היא לחזק את עמידותם של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מנגד, קיים גם פרויקט תמ"א 39, שידוע גם בשם "פינוי בינוי".

מה זה בדיוק פינוי בינוי? מהם הפרטים הקטנים שחשוב לשים לב אליהם לפני שחותמים על ההסכם? לפניכם מדריך קצר.

מהו פרויקט פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא השם שניתן לפרויקט בניה רחב היקף, במסגרתו הורסים מן היסוד את הבניין הישן. במקומו בונים מן היסוד בניין חדש. במסגרת הבניה, נכללות בבניין החדש כל התוספות הנדרשות על פי תקנות הבניה החדשות. במקום בניין ישן ומיושן עם מספר קטן של דירות ומאפיינים ישנים, מתקבל לבסוף בניין חדש, נוח ופרקטי, הכולל את כל מה שנחוץ לחיים המודרנים.

בעלי הדירות במבנים מועמדים לפרוייקט תמ"א 39, או פינוי בינוי, זכאים לקבל דירות מגורים חדשות, גדולות ומאובזרות לפי התקנות החדשות ביותר בענף הבניה. הדירות הללו כוללות ממ"ד ומרפסת שמש והמבנה עצמו זוכה לפיתוח השטחים שסביבו.

כדי שפרויקט כזה יצא לדרך, היזמים זקוקים לאישור מטעם הועדה המחוזית לתכנון ובניה, אישור של רוב בעלי הדירות וכן להסכם, עליו חתומים כל בעלי הדירות.

בנוסף, היזם יצטרך לדאוג לדירות מגורים עבור דיירי הפרויקט, על חשבונו, לכל משך הפרויקט.

הסכם פינוי בינוי בין בעלי הדירות ליזמים

הסכם כזה נחשב חוזה מקרקעין לכל דבר ועניין. ניסוחו חייב להיות מאושר על ידי נוטריון ועורכי דין מהתחום. הנושאים העיקריים הכלולים בחוזה:

• סעיף המתייחס לכלל התחייבויות של היזם כלפי בעלי הדירות, לכל משך הפרוייקט ועד סיומו המוצלח.
• התחייבות היזם על מועדי ביצוע של השלבים השונים בפרויקט, ביניהם מסירת תכניות לוועדות השונות, מועדי תחילה וסיום לכל אחד מהשלבים, מועד מסירת הדירות וכן הלאה.
• מגורים חלופיים – בעלי הדירות יקבלו דירות מגורים חלופיות לכל משך הפרויקט. היזם יהיה אחראי גם על מתן הבטחונות הדרושים להשכרת הדירות הנ"ל וכן על מסירת הדירות המוכנות בבניין המשופץ במועד שנקבע.

סעיפים חשובים נוספים בהסכם כוללים התייחסות למקרה של הפרת סעיפים בהסכם, מתן פיצויים הולם במקרה הצורך, השלכות של איחור במועד מסירת הדירות וכן הלאה.

לסיכום

הסכם פינוי בינוי הוא הסכם שנחתם בין היזם לבין בעלי הדירות, לפני תחילת ביצוע פרויקט פינוי בינוי והוא אחד מהשלבים החשובים ביותר, שחייבים להתקיים כתקנם, לפני שהיזם יוכל להתחיל בעבודה.

ההסכם נועד להגן בעיקר על זכויות בעלי הדירות ולכן חשוב להקפיד על הסעיפים הכלולים בו ועל ההשלכות שיאלץ להתמודד איתן הקבלן אם הפר את ההסכם, כדי שהפרויקט יוכל להתבצע לשביעות רצון כולם. יחד עם זאת, קיימים עוד מספר שלבים חיוניים בהכנה לקראת הפרויקט ואם אתם עומדים בפני פרויקט כזה בעצמכם, חשוב להבטיח, שכולם מתקיימים כסדרם.

למאמרים נוספים בנושא, כנסו לאתר של עורך דין יוני לוי, המומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין.